Nasze osiedle jest bardzo atrakcyjne ze względu na swoje położenie i zielony charakter. Od jakiegoś czasu, zwłaszcza w jego starszej części, następuje naturalny proces zmiany właścicieli wielu nieruchomości. Bardzo dużo domów jest niezamieszkanych - one prędzej czy później trafią na rynek nieruchomości. Oprócz ludzi, którzy chcą tu żyć i wiążą z osiedlem swoją przyszłość, zaczynają pojawiać się inwestorzy komercyjni oraz firmy obierające sobie tę lokalizację za siedzibę. Im nie zależy na komforcie mieszkania tylko na wyciśnięciu z działki jak największej korzyści finansowych. Ich interesy są często bardzo rozbieżne z interesami nas - mieszkańców.
Na terenie Ptasiego Osiedla obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu z 2008r.
Niestety, jego zapisy są bardzo ogólne. Nie określają tak podstawowych parametrów jak intensywność zabudowy, dopuszczalna wysokość zabudowy jednorodzinnej czy linie zabudowy (na prawie całym obszarze). Wiele zapisów jest bardzo liberalnych czy też wadliwych i umożliwia bardzo szerokie, a często wątpliwe interpretacje. Sporo zapisów jest nieweryfikowalnych w trakcie funkcjonowaniu obiektu. Nie pomaga także postawa Miejskiego Zarządu Ulic i Mostów, który wbrew prawu, bez żadnej kontroli wydaje zgody na odstępstwa od obowiązujących przepisów. Można też mieć poważne zastrzeżenia do pracy Wydziału Architektury, który swobodnie podchodzi do zgodności projektowanych inwestycji z planem, wydając pozwolenia na budowę na inwestycje z nim niezgodne. Co więcej – realizacja jednej takiej inwestycji (vide blok wielorodzinny na ul. Kosów przy włączeniu do ul. św Huberta) tworzy precedens, na który powołują się kolejni inwestorzy.
Obowiązujące prawo ogranicza możliwość społecznej kontroli w procesie wydawania pozwolenia na budowę. Najczęściej właściciele nieruchomości sąsiednich nie są stronami postępowania, a co za tym idzie – nie mają nawet prawa wglądu w dokumentację inwestycji planowanej „za ich płotem”.
Zmiana planu jest niezbędna i bardzo pilna aby ochronić interesy mieszkańców, zapobiec degradacji osiedla i zachować jego unikalny charakter.Jak pokazuje przykład Osiedla Poetów jest to możliwe, ale jedynie przy zaangażowaniu mieszkańców. Musimy przekonać Urząd Miasta, że jest to absolutnie konieczne i ma szerokie społeczne poparcie. Aby zainicjować ten proces musimy złożyć wnioski o zmianę obowiązującego planu miejscowego sporządzone na urzędowym formularzu z wyszczególnionymi postulowanymi zmianami. Im więcej złożonych wniosków tym większa szansa na uruchomienie procedury planistycznej.
W proponowanych zmianach zawarte są najważniejsze punkty, które mogą ograniczyć patologiczne interpretacje planu. Ich zakres i brzmienie umożliwia wprowadzenie zmian jedynie w treści uchwały co bardzo przyspiesza i upraszcza procedure zmiany planu.
Oczywiście każdy może sformułować swoje postulaty i złożyć stosowny wniosek do UM. Wnioski składa się w biurze obsługi na rynku – 1 piętro, stanowisko planowania przestrzennego.
Pliki do ściągnięcia i wypełnienia:
Wniosek o zmianę planu miejscowego - format DOCXObecnie - definicja zgodna z Warunkami Technicznymi (WT), która pozwala na wliczanie powierzchni zielonych dachów i tarasów.
W praktyce - Nadzór Budowlany często nie egzekwuje wykonania zielonego dachu zawartego w projekcie. Także po odebraniu obiektu, jeśli w trakcie użytkowania dach przestaje być „zielonym”, nie ma możliwości kontroli i narzędzi prawnych do wyegzekwowania przywrócenia jego funkcji biologicznej. Budynki jednorodzinne nie podlegają w ogóle odbiorowi przez NB – w tym wypadku nie ma żadnej kontroli nad wykonaniem obiektu zgodnie z projektem. Przyjęte w planie % powierzchni biologicznie czynnej nie są wygórowane i mogą być w zupełności zrealizowane na terenie, zwłaszcza, jeśli zależy nam na zachowaniu zielonego charakteru dzielnicy.
Obecnie – 1 miejsce (do miejsc wliczają się garaże) na działkę budowlaną!
Nieuzasadnione jest powiązanie ilości miejsc parkingowych z działką budowlaną, gdyż na działce może być zlokalizowanych więcej budynków, a każdy dom jednorodzinny może zawierać 2 lokale mieszkalne. Zasadne jest zatem powiązanie ilości miejsc z ilością lokali mieszkalnych.
Obecnie – jak dla pozostałych usług 3 miejsca na 100m2 powierzchni użytkowej.
Ośrodki zdrowia na ul. Huberta i Drozdów pokazują, że to wymaganie bardzo zaniżone.
Obecnie – z niezrozumiałych względów wielkości te określone są tylko dla niektórych terenów.
Obecnie – nie wlicza się
Umożliwia to nadużycia w respektowaniu dopuszczalnej ilości kondygnacji, co przy jednoczesnym braku określenia max. wysokości budynków tworzy bardzo dużą dowolność w kwestii wysokości obiektów. Zgodnie z warunkami technicznymi na antresoli nie mogą znajdować się żadne pomieszczenia i musi być ona otwarta do wnętrza. Wymogi te są jednak nieegzekwowalne w przypadku obiektów mieszkalnych, które nie podlegają kontroli urzędowej i społecznej.
Obecnie – zgodnie z Warunkami Technicznymi
Zgodnie z WT min. odległość budynku od granicy działki to 4m dla ściany z otworami okiennymi/drzwiowymi i 3m dla ściany pełnej. Dopuszczona też jest zabudowa w granicy działki, która umożliwia realizację zabudowy bliźniaczej i szeregowej. Jednak jest dodatkowy przepis umożliwiający lokalizację domu nawet 1,5m od granicy działki w przypadku działki wąskiej o szer. najwyżej 16m. Ponieważ nie ma wskazania o jaki który chodzi, brany jest pod uwagę każdy wymiar działki, nie tylko długość boku. Tak więc mając do dyspozycji nawet spora działkę o nieregularnym kształcie, jeśli jeden z jej wymiarów (np. w połowie – interpretacja UM K-ce) spełnia ten warunek, można skorzystać z przywileju. Można też dokonać podziału większej działki na mniejsze. Jest olbrzymie pole do popisu.
Obecnie – brak wyznaczonych linii zabudowy, zgodnie z przepisami odrębnymi.
Wg obowiązujących przepisach min. odległość obiektów budowlanych od krawędzi jezdni gminnej to 6m i pierwotnie budynki na osiedlu były tak zlokalizowane. Ustawa o drogach publicznych umożliwia uzyskanie odstępstwa od tego przepisu w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Od pewnego czasu katowicki MZUiM (zarządca dróg gminnych) rozdaje odstępstwa na prawo i lewo mając w głębokim poważaniu istniejące linie zabudowy i ład przestrzenny (np. Sikorek 26). W skrajnych przypadkach zezwala na budowę 2m! od krawędzi jezdni. Powoduje to zacieśnienie ulic, destrukcja linii zabudowy a także brak miejsc postojowych dla samochodów na terenie działki (tylko garaż). Jak można się domyśleć - beneficjenci takich odstępstw zyskują na działce dodatkową przestrzeń do zabudowy kosztem przestrzeni wspólnej, zapewne z założeniem, że będą parkować na ulicy.
Obecnie – pełna dowolność
Na terenie „starego” osiedla Ptasiego przeważa zabudowa w postaci domów wolnostojących. Pomijając historyczne ‘szeregówki’ w rejonie ul. Drozdów ta forma zabudowy jest unikalna (wystepuje jedynie przy ul. Przepiórek i Kanarków). Taki zapis pomoże ograniczyć „dogęszczanie” osiedla ograniczając proceder wyburzania starych domów wolnostojących i realizacji na ich miejscu nowych obiektów w zabudowie szeregowej czy bliźniaczej.
Obecnie – prawa strona - od budynków usługowych do ul. Kukułek jest jednostką drogową, lewa strona - od początku przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną
W przypadku prawej strony nie ma ryzyka zabudowy, ale jest możliwość rozbudowy drogi kosztem pasa zieleni. Realizacja zbiorników retencyjnych na terenie przylegającym do plantacji wykluczyła ten obszar z zabudowy, ale też z realizacji na nim zieleni wysokiej. Na kolejnym odcinku do sklepu część terenów została wydzierżawiona przez właścicieli skrajnych segmentów co też zmniejsza ryzyko realizacji nowych inwestycji na tym terenie. Jednak dobrze by było całość zieleni przyulicznej objąć jakaś formą ochrony aby zachować jej unikalny charakter.